O que é a escritura pública?
A escritura pública é o documento lavrado em cartório por um tabelião que formaliza a transferência de propriedade de um imóvel. Diferente do contrato particular, a escritura tem fé pública — ou seja, o tabelião atesta a autenticidade do ato, a identidade das partes e a voluntariedade da transação.
Quando a escritura pública é obrigatória?
De acordo com o artigo 108 do Código Civil, a escritura pública é obrigatória na transferência de imóveis cujo valor seja superior a 30 salários mínimos. Abaixo desse valor, o contrato particular é suficiente — embora a escritura seja sempre recomendada para maior segurança.
Diferença entre escritura pública e contrato particular
O contrato particular é um documento entre as partes que estabelece as condições da compra e venda. Ele tem validade jurídica, mas não possui fé pública. Já a escritura pública:
- É lavrada por um tabelião competente
- Atesta a identidade e capacidade das partes
- Comprova a voluntariedade do ato
- É requisito para o registro no cartório de imóveis
- Tem força probatória superior em caso de disputa
Documentos necessários
Para lavrar a escritura, as partes devem apresentar:
- Documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento)
- Matrícula atualizada do imóvel
- Certidão de quitação de IPTU
- Certidão de quitação de condomínio
- Guia do ITBI quitada
- Contrato particular anterior (se houver)
- Certidões negativas dos distribuidores (cível, criminal, federal)
Custos da escritura
Os emolumentos cartorários variam conforme o valor do imóvel e o estado. Em geral, custam entre 1% e 2% do valor do imóvel. Há também os custos do ITBI, que é pago antes da lavratura da escritura.
Para imóveis financiados pelo SFH, alguns estados concedem redução nos emolumentos.
Escritura e registro: etapas diferentes
É importante entender que escritura e registro são etapas distintas:
- Escritura: formaliza a vontade das partes de transferir a propriedade.
- Registro: efetiva a transferência perante terceiros. Sem o registro, você não é formalmente o dono, mesmo com a escritura.
A propriedade imóvel só se transfere com o registro no cartório de imóveis (art. 1.245 do Código Civil).
Escritura de permuta e doação
Além da compra e venda, a escritura pública também é necessária em outros tipos de transferência:
- Doação: quando alguém doa o imóvel a outra pessoa, inclusive entre familiares.
- Permuta: troca de imóveis entre duas partes.
- Inventário extrajudicial: formalização da partilha de bens.
- Usucapião extrajudicial: formalização da aquisição por posse.
Conclusão
A escritura pública é um documento essencial para garantir a segurança jurídica na transferência de imóveis. Embora represente um custo adicional, ela protege comprador e vendedor, previne fraudes e é passo indispensável para o registro e a efetiva transferência da propriedade.