O que é o ITBI?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado toda vez que ocorre a transferência de propriedade de um imóvel por meio de compra e venda, doação ou permuta. Ele incide sobre o valor venal do imóvel e deve ser pago antes do registro da escritura no cartório.
Quem paga o ITBI?
Por determinação legal, o ITBI é pago pelo comprador (adquirente) do imóvel. No entanto, é comum que as partes negociem a divisão ou o repasse desse custo durante a transação. É importante que essa definição esteja expressa no contrato de compra e venda.
Quando o ITBI é devido?
O imposto é devido nas seguintes situações:
- Compra e venda de imóveis
- Doação de imóveis
- Permuta (troca) de imóveis
- Transferência em inventário ou sucessão hereditária (ITCMD é estadual, mas pode haver incidência)
- Arrematação em leilão judicial
- Incorporação de imóvel ao patrimônio de empresa
Como calcular o ITBI?
O cálculo é feito sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação — prevalecendo o maior. A alíquota varia conforme o município, mas geralmente fica entre 2% e 3%.
Por exemplo: para um imóvel de R$ 500.000, com alíquota de 2%, o ITBI seria de R$ 10.000. Alguns municípios aplicam alíquotas progressivas ou reduções para imóveis de baixo valor ou financiados pelo SFH.
Isenções e reduções
Alguns municípios concedem isenção ou redução do ITBI em casos específicos:
- Compra de imóvel único residencial de baixo valor pelo adquirente
- Financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) — redução parcial
- Transmissão entre cônjuges em partilha de bens
- Incorporação de capital de imóveis em empresas (depende do município)
É fundamental consultar a legislação municipal para confirmar as regras vigentes no seu município.
Prazo de pagamento
O ITBI deve ser pago antes do registro da escritura no cartório de imóveis. Sem a guia quitada, o cartório não efetiva o registro, e a propriedade não é formalmente transferida. O prazo para pagamento costuma ser definido pela prefeitura e pode variar de 30 a 90 dias após a emissão da guia.
ITBI na planta x imóvel pronto
Na compra de imóvel na planta, o ITBI pode ser recolhido por ocasião da entrega das chaves. Na incorporação imobiliária, o comprador paga o ITBI sobre a fração ideal do terreno e a construção correspondente à sua unidade, com base no valor do contrato.
Dicas importantes
- Solicite a guia do ITBI com antecedência para evitar atrasos no registro
- Verifique se há possibilidade de parcelamento junto à prefeitura
- Confirme o valor venal atualizado antes de calcular
- Guarde a guia paga para fins de registro e futura comprovação
Conclusão
O ITBI é um custo significativo na compra de imóvel e deve ser planejado com antecedência. Conhecer as regras do seu município, calcular o valor corretamente e estar atento aos prazos de pagamento evita surpresas e garante que a transferência da propriedade ocorra sem problemas.