SFH e SFI: sistemas de financiamento
No Brasil, o financiamento imobiliário pode ser feito por dois sistemas principais:
- SFH (Sistema Financeiro da Habitação): usa recursos da caderneta de poupança e FGTS. Tem taxas limitadas por lei e seguros obrigatórios (MIP e DFI). Voltado para imóveis residenciais até determinado valor.
- SFI (Sistema Financeiro Imobiliário): usa recursos próprios dos bancos, com mais flexibilidade de condições. Não tem limite de valor, mas as taxas podem ser mais altas.
Direitos do comprador
- Informação transparente: o banco deve informar claramente a taxa de juros, CET (Custo Efetivo Total), prazos e condições.
- Distrato com devolução: em caso de desistência, o comprador tem direito à devolução dos valores pagos, conforme Código de Defesa do Consumidor.
- Amortização antecipada: o comprador pode quitar antecipadamente, com redução proporcional dos juros.
- Portabilidade: o comprador pode transferir o financiamento para outra instituição com melhores condições.
- Seguros obrigatórios: no SFH, o banco não pode cobrar seguros além do MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel).
- Prestações decrescentes: o comprador pode escolher entre prestações crescentes, decrescentes ou fixas.
- Uso do FGTS: o comprador pode usar o FGTS para entrada, amortização ou quitação, se atender aos requisitos.
Deveres do comprador
- Parcelas em dia, respeitando vencimentos
- Manter o imóvel em bom estado de conservação
- Contratar e manter os seguros obrigatórios
- Pagar IPTU e condomínio
- Comunicar ao banco mudanças que afetem a renda
- Não transferir o imóvel sem autorização do banco
- Permitir a averbação da alienação fiduciária
Alienação fiduciária
A alienação fiduciária é a garantia mais comum nos financiamentos. O imóvel fica registrado em nome do comprador, mas com gravame de alienação fiduciária em favor do banco. O comprador só se torna dono pleno após a quitação.
Em caso de inadimplência:
- O banco notifica o devedor (cartório)
- Prazo de purgação da mora: 15 dias
- Após o prazo, o imóvel pode ser leiloado
- O devedor pode perder o imóvel mais rapidamente que na hipoteca tradicional
Distrato de financiamento
Se o comprador não conseguir mais pagar, pode solicitar o distrato do financiamento. O banco é obrigado aaceitar, mas pode reter valores conforme o contrato. A jurisprudência tem garantido devolução de pelo menos 80% dos valores pagos, descontando apenas despesas comprovadas.
Amortização: SAC x PRICE
- Tabela SAC: prestações decrescentes — parcelas iniciais maiores, com parte da amortização fixa. Mais vantajosa a longo prazo.
- Tabela PRICE: prestações fixas — mesmo valor do início ao fim, mas mais juros no total.
Conclusão
O financiamento imobiliário é um compromisso de longo prazo e valor significativo. Conhecer seus direitos e deveres como comprador é fundamental para tomar decisões conscientes, evitar prejuízos e garantir que a aquisição do imóvel seja uma realização segura e não uma armadilha financeira.