O que é o distrato imobiliário?
O distrato imobiliário é o acordo formal entre as partes para extinguir ou rescindir um contrato de compra e venda de imóvel que já foi celebrado. Ele funciona como o "cancelamento" do contrato original, definindo as condições para a devolução de valores e a liberação das obrigações assumidas.
Quando fazer um distrato?
O distrato é necessário em diversas situações:
- Desistência do comprador: o comprador não quer mais ou não pode mais comprar o imóvel.
- Inadimplência: o comprador parou de pagar as parcelas e ambas as partes concordam em encerrar o contrato.
- Frustração de condição suspensiva: financiamento não aprovado, documentos não liberados.
- Acordo mútuo: ambas as partes decidem cancelar o negócio por qualquer motivo.
- Imóvel com problemas: vícios ocultos ou pendências que impossibilitam a concretização da venda.
Como funciona o distrato?
O distrato pode ser:
- Extrajudicial: acordo direto entre as partes, formalizado por escritura pública ou contrato particular registrado em cartório. É a via mais rápida e econômica.
- Judicial: quando não há consenso sobre os termos, uma das partes ingressa com ação de rescisão contratual. É mais demorado e custoso.
Devolução de valores
A devolução dos valores pagos é o ponto mais sensível do distrato. A jurisprudência brasileira entende que:
- Desistência sem culpa do vendedor: o comprador pode perder uma parte do valor pago (geralmente entre 10% e 25%), a título de perdas e danos.
- Inadimplência do comprador: o vendedor pode reter parte dos valores, conforme cláusula penal do contrato.
- Culpa do vendedor: devolução integral ou em dobro, dependendo do tipo de contrato e da cláusula de arras.
- Frustração de financiamento por motivos alheios: tendência a devolução integral dos valores pagos.
Cláusulas essenciais do distrato
- Qualificação das partes
- Identificação do imóvel e do contrato original
- Motivo da rescisão
- Valor a ser devolvido e prazo de restituição
- Liberação de ônus e garantias
- Renúncia a futuras reclamações
- Foro competente
Distrato na planta
Na compra de imóvel na planta, o distrato segue regras específicas. A Lei 4.591/64 e o Código de Defesa do Consumidor garantem ao comprador o direito de desistir, com devolução dos valores pagos. A jurisprudência tem entendido que a construtora pode reter apenas despesas comprovadas, não podendo aplicar multas abusivas.
Registro do distrato
Se o contrato original foi registrado no cartório de imóveis, o distrato também deve ser registrado para liberar a matrícula do imóvel. Sem esse registro, o imóvel continua com averbação de compromisso de venda, impedindo nova transação.
Conclusão
O distrato imobiliário é a via jurídica para desfazer uma transação de forma legal e segura. Sempre que possível, busque o consenso e formalize o acordo por escrito. Consulte um advogado especializado para garantir que seus direitos sejam preservados e que os termos do distrato sejam justos.